Kostenersatz für den Wohnungseigentümer

In Wohnungseigentumsgemeinschaften ist das Verhältnis zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern und der Wohnungseigentumsgemeinschaft manchmal schwierig. Dieses Verhältnis ist durch zahlreiche gesetzliche Vorschriften und umfassende Rechtsprechung definiert.

Eine bemerkenswerte Änderung der Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung aus Juni 2019 vorgenommen.

Ein Wohnungseigentümer einer größeren Wohnungseigentumsanlage hatte in dem Glauben, die alten und einfach verglasten Fenster seiner Wohnung gehörten zum sogenannten Sondereigentum, auf eigene Kosten neue Kunststofffenster mit Dreifachverglasung einbauen lassen. Danach erfuhr er von der Rechtslage: Fenster gehören zum Gemeinschaftseigentum, stehen also im Eigentum der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Kosten der Erneuerung derartiger Fenster hat demnach auch die Gemeinschaft zu tragen.

Der einzelne Wohnungseigentümer verlangte deshalb von der Gemeinschaft die Erstattung der von ihm aufgewendeten Kosten für die neuen Fenster. Diesen Anspruch hat der Bundesgerichtshof verneint.

Es fehlt an den gesetzlichen Voraussetzungen für eine derartige Erstattungspflicht. Grundsätzlich ist der einzelne Wohnungseigentümer nicht befugt, für die Wohnungseigentümergemeinschaft zu handeln. Er hat vielmehr auf dem vorgeschriebenen Wege einen Gemeinschaftsbeschluss herbeizuführen, nach dem die Fenster auf Kosten der Gemeinschaft ausgetauscht werden sollen. Unbestritten hatte der Eigentümer einen derartigen Beschluss nicht herbeigeführt. Dass er sich bei der Rechtslage geirrt hatte, spielt keine Rolle.

Nun waren aber die Fenster ohnehin sehr schlecht gewesen. Bisher konnte man nach der Rechtsprechung davon ausgehen, dass ein Kostenerstattungsanspruch besteht, wenn die Renovierungsmaßnahme von der Gemeinschaft ohnehin hätte ausgeführt werden müssen. Dem hat der Bundesgerichtshof einen Riegel vorgeschoben.

Die Beschlussfassung durch die Gemeinschaft und die Ausführung der Arbeiten auf Veranlassung der Gemeinschaft ist unabdingbar. Selbst dann, wenn die Arbeiten ohnehin hätten ausgeführt werden müssen, ist der einzelne Eigentümer nach neuester Rechtsprechung nicht berechtigt, diese selbst zu veranlassen. Ausdrücklich hat der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung aufgehoben und geändert.

Allerdings weisen die Richter darauf hin, dass es Situation geben können, in denen ein sofortiges Handeln erforderlich ist, um gravierenden Schaden vom (Gemeinschafts-) Eigentum abzuhalten. Auch in diesen Fällen ist grundsätzlich zuerst ein Gemeinschaftsbeschluss herbeizuführen.

Nur dann, wenn der einzelne Eigentümer später nachweisen kann, dass eine Verzögerung durch die Befassung der Wohnungseigentümergemeinschaft schlimmen Schaden verursacht hätte, und nur dann, wenn die vom Wohnungseigentümer veranlasste Maßnahme die einzige und ausschließliche Maßnahme war, die zur Verfügung stand, um tätig zu werden, vermag der Eigentümer Ersatz von der Gemeinschaft zu erlangen. Die Richter weisen aber schon selbst darauf hin, dass diese engen Voraussetzungen in aller Regel nicht nachzuweisen sein werden.

Es bleibt beim Grundsatz, dass zuerst die Miteigentümer beraten und beschließen müssen.

Peter Hülshörster
Rechtsanwalt
Dr. Holly | Rath | Hülshörster
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