In fast allen Mietverträgen ist vorgesehen, dass Wohnraummieter neben der monatlichen Miete auch Zahlungen auf die anfallenden Betriebskosten zu leisten haben. Eine Verpflichtung hierzu besteht aber nur, wenn die Umlage wirksam vereinbart wurde.
Voraussetzung ist nämlich, dass im Mietvertrag näher geregelt ist, auf welche Betriebskosten der Mieter Zahlung zu leisten hat. Dabei sind nur die Kostenpositionen umlagefähig, die in der Betriebskostenverordnung aufgelistet werden. Dabei ist es möglich, im Vertag die einzelnen umzulegenden Positionen zu benennen oder einfach auf die Betriebskostenverordnung zu verweisen.
Allerdings hat der Gesetzgeber erkannt, dass es schwierig ist, alle in der Praxis vorkommenden Kostenarten abschließend zu erfassen. Manche Kostenarten sind sehr speziell. Weitere Kostenpositionen entstehen – etwa wegen technischen Fortschritts– völlig neu. Deshalb heißt es am Ende der Verordnung, dass auch „sonstige Betriebskosten“ umgelegt werden dürfen.
Hierzu hat die Rechtsprechung schon seit längerem den Maßstab aufgestellt, dass damit solche Kosten gemeint sind, die nach Art, Umfang sowie Sinn und Zweck mit den in der Betriebskostenverordnungen aufgelisteten Kosten vergleichbar seien. Dies wird beispielsweise angenommen für Wartungskosten von Feuerlöschgeräten, regelmäßige Überwachung und Prüfung von Blitzableitern sowie das regelmäßige Reinigen von Dachrinnen.
Umstritten war bislang, ob auch die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern für Innenräume als „sonstige Betriebskosten“ angesehen werden können. Der Bundesgerichtshof hat nun in einem Urteil vom 11.05.2022 festgestellt, dass die Kosten der Anmietung von Rauchwarnmeldern nicht als „sonstige Betriebskosten“ anzusehen und damit auch nicht umlagefähig sind. Begründet wird dies damit, dass eine Vergleichbarkeit mit den übrigen Kostenpositionen nicht gegeben sei. Die Anmietung der Rauchwarnmelder dürfe nicht an die Stelle der umlagefähigen Anschaffungskosten treten.
Damit herrscht nun Klarheit, dass künftig Mietkosten für Rauchwarnmeldern in Betriebskostenabrechnungen nichts zu suchen haben.
Michael Wüst
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Arbeitsrecht

20. Oktober 2022